Mercado inmobiliario y los sojadólares

Iprofesional.com, martes 26 de octubre de 2011.

Cuando el mundo sucumbió ante el colapso de hipotecas subprime, en Argentina el impacto se hizo sentir: la compraventa cayó 25% y se construyó la mitad de viviendas. Frente a un nuevo escenario recesivo global, expertos anticipan qué pasará con las nuevas obras. ¿Impactará en el metro cuadrado?

Por Mariano Jaimovich

La conexión entre los ingresos de la soja con la actividad de la construcción y elmercado de las propiedades ha llegado a tal punto que muchos expertos no dudan en afirmar que hay una verdadera «soja-dependencia» por parte del sector inmobiliario.

Por eso, cuando la cotización del «yuyito» se desploma muchos empresarios del real estate tiemblan.

Razones no les faltan, ya que en el antecedente más reciente de una crisis global -como fue la de 2009- la tonelada de estos granos llegó a caer hasta u$s197 en su cotización.

A eso se le debe sumar una sequía devastadora que había castigado al sector agropecuario.

La incidencia de ello sobre el mercado inmobiliario fue contundente. En ese entonces:

• La cantidad de operaciones de compraventa se desplomó un 25% en relación al año previo.
• Se construyó la mitad de viviendas (apenas 150.000) en comparación con el período anterior.

No es un dato menor que la tonelada de soja, sólo en septiembre, perdió 20% de su valor.

Es por eso que hoy día muchos comienzan a preguntarse si no cabe esperar una brusca caída del mercado inmobiliario, como consecuencia de los menores «excedentes» sojeros que puedan «lubricar» la actividad.

Claro está, que el «efecto soja» sobre el ladrillo no pega de igual forma en la Capital, Buenos Aires y en las principales ciudades del interior, como Córdoba o Santa Fe por citar algunos casos.

Por ejemplo, en la ciudad santafesina los edificios que se vienen construyendo son categoría «premium», con una amplia gama de servicios y terminaciones de primer nivel,orientados a inversores.

En cambio, en Córdoba el destino de las obras es el hábitat directo de los compradores, con emprendimientos más pensados para la clase media.

En el caso de Capital Federal, y otros puntos del país, la influencia del yuyito la da el desembarco de los sojadólares en barrios como Palermo, Recoleta, Barrio Norte o Puerto Madero, entre otros, que son las zonas elegidas por el sector rural para canalizar sus desembolsos.

Ya sea para que sus hijos cuenten con un techo propio para vivir, estudiar, o bien paraasegurarse una renta, volcando esa unidad al mercado de alquiler.

Para el consultor e investigador en desarrollo urbano Marcelo Satulovsky, los excedentes agrícolas son los que explican en gran medida la «vorágine» que ocurre en estos lugares, en los que los precios no paran de subir.

¿Se repetirá el desplome de 2009?
Los constructores inmobiliarios consultados por iProfesional.com mantienen su optimismo respecto de que no se repetirá lo sucedido en la crisis previa, período en el que la compraventa de unidades y el desarrollo de nuevas obras sufrieron un verdadero planchazo.

«Puede que se dé un proceso de incertidumbre y miedo. No obstante, a juzgar por lo visto hasta ahora, nos sorprendió que en las últimas semanas hayan aumentado algunos valores y se vendieran más propiedades que antes», apunta Domingo Speranza, director de la firma Binswanger Giménez Zapiola.

Justamente, un dato que va en esa dirección es que la adquisición de inmuebles en Capital creció un 6% en agosto -último dato disponible- según el Colegio de Escribanos porteño.

Desde el epicentro sojero, Salvador Di Stefano, consultor de la ciudad de Rosario, considera que la demanda de departamentos seguirá como hasta ahora. Es decir, a muy buen ritmo, en particular en el segmento Premium.

Si la soja resiste, el ladrillo agradecido
¿Cuáles son los argumentos para pensar que, esta vez, a diferencia de lo ocurrido en 2009, el sector inmobiliario no se verá afectado?

1- No se prevé un derrumbe tan fuerte de la soja
Una cosa es una baja de precios y otra muy distinta es un desplome.

Por lo pronto, los analistas no creen que el «cultivo estrella» de la Argentina se precipite de la misma forma que lo hizo en 2009.

Di Stefano cree que su valor «logrará mantenerse en valores altos porque hay una baja oferta a escala mundial«.

En la visión del asesor financiero Sebastián Estevez esta nueva crisis global será más duradera pero menos brusca que la de hace dos años, «donde se pensaba que el mundo se acababa. Hoy no es tan así».

Pero, aun cuando hubiese una caída de precios hay otro detalle en el que repara Marcelo Passardi, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios de la provincia de Santa Fe: «un 80% de la cosecha reciente ya estabacomercializada a precios superiores«.

2- El ladrillo ya demostró que es inflexible a la baja
No debe subestimarse el habitual comportamiento de inversores y ahorristas -de refugiarse en activos seguros en épocas de mayor riesgo– ante el susto que trae una nueva crisis global.

La reacción inmediata es la de comprar dólares o inmuebles, dependiendo de la capacidad de ahorro.

De hecho, tal como diera cuenta este medio, hay quienes califican al ladrillo como elequivalente argentino del bono del Tesoro estadounidense libre de riesgo.

«El rendimiento por alquiler de una propiedad -que ha bajado hasta ubicarse en un magro 3%- es muy similar a lo que paga un bono del Tesoro de Estados Unidos a 10 años. Resulta llamativo el hecho de que aquí se espere una tasa muy similar a la que paga el mejor deudor del planeta, cuando podrían efectuarse otras inversiones más rentables», afirma Juan José Cruces, docente de la Escuela de Negocios de la Universidad Di Tella.

Y esta seguridad que ofrece el mercado de propiedades -que se potencia en épocas decrisis global– es la que hace que buena parte de la ganancia del sector rural encuentre en él su destino final.

Dos fuerzas contrapuestas
Tal como señalan los analistas, en la relación que existe entre la cotización de la soja y elnivel de actividad en el sector de propiedades en Argentina intervienen dos fuerzas contrapuestas que cobran mayor protagonismo en épocas en las que las palabras «crisis» y «recesión» vuelven a golpear las puertas del mundo:

• Menos renta para invertir en ladrillos: si se profundiza en el tiempo la baja en el precio del yuyito, eso genera menos efectivo disponible para volcarlo a la construcción. Sus consecuencias se evidencian con mayor énfasis en las provincias sojeras, que han impulsado el boom inmobiliario en zonas del Gran Buenos Aires, Rosario, Córdoba, Buenos Aires, Entre Ríos, Salta y Mendoza.
• Mayor énfasis a refugiarse en activos seguros: la incertidumbre que trae lo que sucede en Estados Unidos, Europa o Brasil -y sus consecuencias en el plano local- induce a los argentinos a tomar recaudos, a deshacer tenencias más riesgosas (acciones o bonos), a disminuir el ritmo de inversiones y, en cambio, a volcarse al dólar y a las propiedades.

¿Cómo se combinan estas dos fuerzas? En principio los expertos consultados señalan que si se desplomase el precio de la soja por la crisis global, o bien se acentuara la fuga de capitales, subiesen aún más las tasas de interés y se encareciera el costo del dineropara préstamos, el desarrollo de nuevas obras se verá afectado.

Sin embargo, esto no significa que los precios del metro cuadrado vayan a caer.

Como sustento a sus dichos recuerdan lo sucedido en 2008-2009 cuando las cotizaciones siguieron al alza pese a la ralentización de la actividad, tal como queda de manifiesto en el siguiente cuadro:

Los precios no se «manchan»
En la crisis previa quedó en evidencia que el propietario, en momentos de turbulencia,prefiere posponer la venta o, en todo caso, colgar el cartel de «se alquila» antes que vender a un precio que está por debajo del pretendido.

En ese entonces, pese a la caída de la construcción, las cotizaciones en zonas Premiumllegaron a trepar hasta un 14 por ciento.

Nada hace pensar que ahora no vaya a suceder lo mismo, aunque con niveles más moderados de suba.

«Los precios de las propiedades se mantendrán«, opina Di Stefano.

Más aún. Los especialistas consultados por iProfesional.com piensan que la suba en los costos de construcción -que se traslada a dólares al subir éste menos que la inflación- unido al alza en los valores de la tierra, dan fundamento para que la cotización del metro cuadrado siga su derrotero alcista.

«En el 2009 los precios no bajaron y creo que hora esto se repetirá«, considera Passardi de AEV.

En suma, la soja sigue siendo una parte crucial para el desarrollo de nuevas obras, aunque un descenso en las operaciones de compraventa no se ve reflejado en una caída en los precios.

Como afirma Speranza: «Todo excedente de renta desembocará en el ladrillo, por más.

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