El mercado inmobiliario continuará en alza, pero más selectivo

InfoBae.com 28-12-2010.

Por Juan Gasalla.

Los referentes del sector aseguran que los precios subirán en 2011, pero menos que la inflación minorista. Advierten el potencial de barrios linderos a las zonas premium

Los precios de las propiedades duplicaron sus precios en dólares desde la devaluación, hace una década, y ampliaron la brecha existente entre los salarios y el valor del metro cuadrado. Sin embargo, antes de afirmar que las propiedades “están caras” debe analizarse que otros bienes que gravitan en forma decisiva en la economía argentina subieron más que las viviendas, como la soja, que triplicó su precio en dólares en el mismo período.

En un plano intermedio, los alimentos o los automóviles se encarecieron en dólares en el mercado interno en una proporción similar a la devaluación del billete verde frente a otras divisas.

En ese contexto, en el que los salarios siguen rezagados frente al precio de los bienes por efecto de la inflación, las propiedades mantuvieron su atractivo como alternativa de inversión y ahorro, ajena a los vaivenes financieros.

¿Cómo evolucionará este mercado? La consultora Reporte Inmobiliario encuestó más de 30 operadores y desarrolladores del sector para que brinden sus proyecciones y expectativas para el 2011. “Al finalizar este 2010 el balance general muestra un resultado positivo con un crecimiento de la actividad”, afirma el estudio.

“Como cuestiones positivas del 2010 no son pocos los que señalan que la principal es el afianzamiento de la opción inmobiliaria como resguardo del ahorro y capital”, expresa la consultora que dirigen los arquitectos José Rozados y Germán Gómez Picasso.

En ese aspecto influye la estabilidad del tipo de cambio. El dólar, tradicional refugio de los ahorros, apenas aumentó un 5% el último año, hasta los actuales $4,01, mientras que los plazos fijos apenas superaran el 10% anual de tasa de interés, muy por debajo de las estimaciones privadas de inflación.

Reporte Inmobiliario sostiene que “las voces resultan casi unánimes sobre las cuestiones negativas: la inflación y la ausencia de créditos hipotecarios en línea con los ingresos de la mayoría de la clase media”.

Entre los factores positivos que impulsarán al sector del Real Estate se ponderaron el crecimiento económico y el ingreso de dólares por las exportaciones agropecuarias.

Mario Gómez, director de Toribio Achával Propiedades, comentó que “la economía argentina volvió a crecer a tasas chinas, con buenas perspectivas para el agro y otros sectores exportadores como el automotriz. Para un sector altamente procíclico como el inmobiliario, éste no es un dato menor”.

La mayoría de los operadores del sector manifestó que la actividad en 2011 estará “en línea con la de este año”, aunque no dejaron de considerar un cierto grado de “incertidumbre” por las elecciones presidenciales que se dirimirán a fin de año. Los comicios suelen trabar la “fluidez de inversiones”, según los analistas.

“Las elecciones pueden traer aparejado un mayor análisis para la toma de decisiones, aunque las inversiones inmobiliarias superarán las expectativas políticas”, opinó Jorge Antúnez Vega, de la firma homónima.

En cuanto a los valores, una encuesta de la misma consultora entre más de 600 referentes del sector inmobiliario indica que el 68% de los mismos cree que los precios de las propiedades aumentarán. Un 25% del total afirmó que las subas oscilarán entre 0 y 5 por ciento, mientras que un 18% prevé alzas entre 5 y 10 por ciento. Otro 25% de los encuestados prevé subas superiores la 10 por ciento.

“Creemos que el buen ritmo de operaciones se mantendrá constante a pesar de ser un año electoral, esto producto de que a nivel mundial, y especialmente en el nivel local, la liquidez tiene hoy rendimientos negativos”, apuntó Ezequiel Camps, director comercial de Intecons.
 
No obstante, si a estos incrementos de los valores se les suma la apreciación del dólar, moneda en la que se cotizan las propiedades en la Argentina, no se alcanza a cubrir el nivel de inflación, que algunos economistas sitúan por encima del 20% anual.

Las zonas que crecerán más
Los operadores expresaron que las localizaciones que tendrían mayor potencial de crecimiento en el ámbito metropolitano serán aquellas de barrios que rodean a las zonas residenciales que concentraron el desarrollo desde la salida de la Convertibilidad.

“En lo que respecta a la ubicación, en la ciudad de Buenos Aires, la zona con mayor potencial es la de los barrios de San Telmo y Montserrat”, precisa el empresario Rodrigo Fernández Prieto, impulsor de diversos proyectos en Puerto Madero.

La llegada del subterráneo a distintos barrios porteños también incentiva el interés de los compradores que valoran la mejora en infraestructura y servicios. La extensión de la Línea H hasta Parque Patricios, la A hasta Flores y Floresta, la B hasta Parque Chas y Villa Urquiza, y la D hasta Núñez movilizan las inversiones.

“Es de destacar que habrá un marcado interés en emprendimientos con bajas expensas, departamentos tipo casa en altura para parejas jóvenes y para renta, en barrios como Caballito, Palermo y Villa Urquiza”, confió Jorge Toselli, de JT propiedades.

En ese sentido, el operador Roberto Tizado afirmó que “las viviendas en los lugares periféricos a las zonas más consolidadas y demandadas darán una oportunidad de revalorización futura”. El consultor Damián Tabakman agregó que “los productos que se venían haciendo, orientados a inversores individuales, en zonas consolidadas y caras, tendrán una demanda que irá debilitándose”.

A su vez, consideraron que el movimiento de transacciones seguirá ligado a los “departamentos de superficie reducida”. “Considero que los departamentos de poca superficie seguirán siendo la mejor alternativa pero comenzarán a construirse en zonas alternativas y donde los valores de incidencia de la tierra sean razonables”, apuntó Juan Badino, de Forcadell.

Los fideicomisos focalizados en departamentos de 1 y 2 ambientes, entre 40 y 60 metros, continuarán como una opción inversora firme, opinaron los agentes, quienes estimaron en 5% la rentabilidad en pesos que ofrecerán los alquileres en 2011, pese al aumento el stock de metros cuadrados en Capital Federal ofrecidos para renta.