Dólar, precios e inversión inmobiliaria en Argentina

Buenos Aires, Reporte inmobiliario, 19 de diciembre de 2011

La recuperación del mercado inmobiliario en Argentina luego de la debacle del 2001/2002 y la sostenida actividad de compraventas y de construcción de los últimos años obedece fundamentalmente a un proceso de crecimiento económico que genera excedentes concentrados en combinación con un sistema político que provoca desconfianza. Quienes cuentan así con altos ingresos y capacidad de ahorro compran inmuebles o pagan cuotas de fideicomisos u obras al costo para vencer el fantasma de la incertidumbre.

Altas tasas de interés en combinación con una tendencia socio cultural más enraizada durante los últimos años hacia el hedonismo y la satisfacción de corto plazo que brinda el consumo, excluye del mercado de compra de su primera vivienda a los sectores medios y bajos de la población.

En pocas palabras la construcción privada de viviendas y la compra de las mismas tiene casi un protagonista excluyente: EL INVERSOR CON CAPITAL PROPIO.

Una demanda que actúa prescindente de financiación hipotecaria de largo plazo proclive a la inversión en inmuebles frente a la falta de otras alternativas de inversión, así como puede jugar a favor del sostenimiento de la actividad, puede también operar en forma contraria cuando se tiene tanta dependencia de su sólo accionar.

Se dice que el inversor tiene el apetito de un león, la memoria de un elefante y el temor de una gacela. Mientras que pueda hacerle provecho actúa, en la medida que advierte la posibilidad de que se repita una situación desfavorable vivida con anterioridad se retrae y, si percibe una situación de riesgo huye.

Bajo esta mecánica de acción resulta lógico el cimbronazo sufrido en el mercado desde noviembre pasado a partir de las regulaciones impuestas para la adquisión de dólares en un mercado que reconoce como único medio de cambio y unidad de cuenta al dólar habida cuenta del rol que mayoritariamente han tomado los inmuebles al ser tomados más como bienes de cambio que como bienes de uso.

Sin embargo y más alla de las complicaciones del último tramo del año, termina un 2011 que en líneas generales mantuvo un aceptable nivel de actividad de compraventas, comparable e incluso algunos puntos por encima del año anterior. Así la cantidad de escrituras traslativas de dominio entre enero y noviembre del 2011 con respecto a las del mismo período del año anterior se incrementaron en un 4,36 %.

En el próximo año 2012, persistirán algunas constantes que se arrastran desde casi una década en el mercado inmobiliario que convivirán con nuevas variables a tener en cuenta cuyo impacto será solo medible con el trascurso de los días pero que a priori no parece que vayan a pasar desapercibidas.
Entre las cuestiones que operan en sentido favorable para el accionar del mercado debe apuntarse a la cabeza la continuidad del crecimiento económico. Si bien el mismo según las proyecciones económicas será menor que el de los mejores años de la década ya que se ubicaría entre un 3,5 % y un 5 % en los pronósticos más optimistas, sigue siendo una buena tasa de crecimiento. Como mencionábamos al comienzo de este informe, parte de los excendentes concentrados fruto del crecimiento económico seguirán volcándose a la inversión en inmuebles.

La volatilidad de los mercados financieros opera también en favor de la percepción de mayor estabilidad de largo plazo que ofrece la inversión en real estate.

Fenómenos reiterados como la inflación y la ausencia de crédito hipotecario, a los que habrá que adicionarle las regulaciones para la compra de dólares y la anulación de los subsidios con su contrapartida en un mayor gasto en sectores productivos y hogares, y el fortalecimiento del dólar a nivel internacional y local, aparecen como los escollos más salientes que se interponen en el camino del mercado inmobiliario para el próximo 2012, cuyo derrotero real comenzará a hacerse evidente para abril próximo.

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