Bicicleta inmobiliaria: los créditos hipotecarios en pesos crecen de la mano de los dólares que salen del colchón

Por Ruben Ramallo, iprofesional.com. Martes 27 de septiembre de 2011.

Tomar deuda en moneda local, cuota fija, y volcar ese dinero a un activo dolarizado atrae a muchos particulares de clase media alta. Apalancan 20% de la operación y luego repagan la deuda con un alquiler. Así, se registra un “llamativo” repunte de estos préstamos. ¿Que ganancia logran?

Es sabido que el dólar, el ladrillo y -en menor medida- el plazo fijo son las inversiones que concentran el mayor interés de los argentinos.

Y que buena parte de la sociedad se mantiene alejada de la apuesta por bonos y acciones, si bien muchos de estos papeles han dado, en 2010, enormes alegrías a quienes participan en estos mercados.

Prueba de esto último es el bajo volumen negociado por ejemplo, en la bolsa porteña, en comparación a otros países.

Sucede que, por cuestiones de tradición y costumbre, los ahorristas tienden a refugiarse en puertos menos riesgosos.

Así, el verde billete, pese a que durante mucho tiempo corrió por debajo de la suba de precios, sigue siendo considerado como el instrumento más adecuado para ponerse a resguardo de los vaivenes de la economía argentina.

Esto queda reflejado en la elevada fuga de capitales durante los primeros ocho meses del año (u$s15.000 M), que es un 30% más que la de todo el 2010. 

El hecho de que el billete verde haya quedado barato, frente a subas salariales del orden del 30%, revitaliza el interés de dolarizar activos y, además, ofrece cobertura ante futuros ajustes cambiarios que puedan darse, una vez transcurridos los comicios de octubre.

En tanto, otorga otras ventajas, como la de su uso ampliamente aceptado en transacciones comerciales, la mínima brecha entre sus valores de compraventa y, fundamentalmente, su gran liquidez.

A su vez, estos atributos son los que convierten al dólar en el trampolín ideal para dar el gran salto a otro mercado, que siempre ha funcionado como un imán para los particulares: el inmobiliario.

Y esta fuga de dólares y su posterior traspaso al ladrillo queda en evidencia si se repasa el «llamativo» incremento registrado en el otorgamiento de nuevos créditos hipotecarios en estos últimos meses.

Desde las entidades reconocen este repunte.

Y destacan el mayor interés que viene generando el apalancar una operación, contrayendo una deuda en pesos, a tasa fija, y traspasando ese dinero a la adquisición de un activo que se mide en dólares.

¿Quiénes están tomando préstamos hipotecarios?
A la hora de saber cuál es el perfil de los tomadores de estos préstamos, la respuesta de los directivos de bancos y desarrolladores inmobiliarios no deja lugar a dudas.

Son los particulares de clase media-media y media-alta que, con billetes verdes en el colchón -que les permiten cubrir hasta el 80% del valor de la unidad- recurren a un préstamo en moneda local para completar el 20% restante y así hacer un «by-pass» a la divisa estadounidense.

De hecho, parte de esa deuda contraída la cubren con la propia renta que les genera el alquiler, si es que deciden volcar la unidad a ese mercado.

«Por lo general, los créditos más pedidos son los de 20 años a tasa fija. El porcentaje que se solicita es del orden del 25 al 30% del valor del bien. Es la forma más buscada para apalancar una compra», destaca Federico Sturzenegger, presidente del Banco Ciudad, la segunda entidad en otorgamiento de este tipo de préstamos, después del Banco Nación.

Y agrega: «El promedio mensual que estamos colocando es el doble que el año pasado, a razón de $100 millones por mes».

«En el caso de que un interesado requiera u$s25.000 a 20 años, a tasa fija, la cuota es de $1.400«, afirma Sturzenegger.

«Las operaciones crecieron en forma considerable. Pero lo llamativo es que, en su mayoría, se trata de inversores y no de personas que aspiran a la vivienda propia», expresa un funcionario de alto rango de un banco extranjero.

En la misma línea, Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, manifiesta que «se observa a una gran mayoría de particulares que apuntan a una doble rentabilidad. Compran los inmuebles para luego alquilarlos y, además, se ven beneficiados por su revalorización en dólares«.

«Claramente lo que mueve al mercado es el inversor minorista, de hasta 100 mil dólares, que toma la obligación de pagar una cuota a lo largo de unos años y compensa parte de ella con la renta que le genera el alquiler», señala Damián Tabakman, director de Pampa Real Estate.

«Este particular no invierte para mudarse, sino porque cree que el ladrillo es el mejor resguardo para sus ahorros. Y para cubrirse de la inflación», recalca Tabackman.

El desarrollador inmobiliario agrega: «Desde ya que hablamos de empresarios, profesionales y comerciantes«.

¿Es para decir entonces, que los créditos hipotecarios mostrarán, en los próximos meses, cifras muy superiores al magro 6% del total de transacciones que exhiben en la actualidad?

Seguramente no. Porque el grupo mencionado es reducido en comparación con el grueso de la clase media, que aún encuentra dificultades para calificar para un préstamo.

Pero sí marca la tendencia de lo que está haciendo un grupo de la sociedad para avanzar en su «fuga al ladrillo«, contrayendo deuda en pesos para hacerse de activos que han venido creciendo a razón de un 10 a un 15% en dólares, si es que la unidad se emplaza en zonas de alta demanda.

«Lo interesante del caso es ver que este perfil de inversor, a diferencia de lo que ocurría en el pasado, no apunta a tener una rápida ganancia de capital, ni a vender la unidad enseguida a un precio mayor», argumenta Tabackman.

«Hace las cuentas, calcula el alquiler que obtendrá, el menor peso que irá teniendo la cuota fija en relación a sus ingresos y la potencial revalorización de esa unidad a mediano plazo», destaca.

Esto en definitiva, evidencia un fenómeno del que ya diera cuenta iProfesional.com: muchos argentinos que, tras la desaparición de las AFJP -y al no estar seguros del haber jubilatorio estatal que recibirán- buscan en el mercado inmobiliario la tranquilidad de garantizarse una futura renta.

Los números avalan la tendencia
Las afirmaciones de los directivos consultados, que dan cuenta del repunte de estos últimos meses, quedan plasmadas en las propias estadísticas del Banco Central (ver infografía).

En efecto, las cifras correspondientes a agosto de este año muestran que se colocaron $638 millones  en concepto de nuevas hipotecas.

¿Qué significa este monto? Que se superó el pico más elevado de la serie, registrado en octubre de 2007, con $618 millones. 

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